Vol.54

戸建注文住宅の建築費や土地代が上昇!

2018.9.25

先月末に、住宅生産団体連合会から「2017年度戸建注文住宅の顧客実態調査」の調査結果が公表されました。

http://www.judanren.or.jp/proposal-activity/chosa/report03/2017chosa.html

 

それによると、住宅取得費が昨年度より上昇したという結果でした。

これから建てる人には、この調査結果は気になるところですね!

 

なぜ建築費が上昇したのか?調査結果をまとめてみますね。

 

まず、注文住宅を建てた人の最新の平均像ですが…

世帯主年齢の平均は40.5歳で、平均世帯人数は3.4人。

ここ数年、「25~29歳」や「30~34歳」の世帯主の比率が増加傾向。

40~44歳が4年連続減少、50~60歳代がほぼ5年連続減少していて、

世帯主年齢は、30歳代の割合が高く、50%弱が30歳代でした。

 

 

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平均延べ床面積は129㎡で狭くなる傾向が出ていました。

その一方で、平均建築費(3535万円)は、昨年度より81万円増加し、土地代を加えた平均住宅取得費(4889万円)も昨年度に比べ、134万円増加と、コストは増加傾向でした。

 

また、世帯年収が伸び悩むなか、住宅取得費の年収倍率は6.5倍、借入金年収倍率は4.5倍にそれぞれ上昇している結果。

 

新築住宅を取得するのにそんなにかかるの!?って思いますが…

 

実際には、一生にかかる住宅コストは、その地域地域の水準で比べれば、賃貸でも持ち家でもさほど変わらないと言われています。

賃貸を払っても、ローンを返済しても、手元から出ていくお金には大差ないはずなのです。

 

むしろ、長期固定金利の住宅ローン(フラット35など)を使えば、将来にかかる住宅コストを現時点で確定できる(家賃変動や更新費の心配なく)という大きなメリット(お給料が順調に上がれば)があるかもしれません。

 

個人が数千万円という多額のお金を長期かつ低金利で借りられるのは住宅ローン以外にありませんし…

 

「住宅ローン控除」「すまい給付金」など、今なら持ち家には多くの税制優遇や補助金などもあります。

 

フラット35の団体信用生命保険(以下、「団信」)がリニューアルされ、新制度団信の保障内容は大幅にグレードアップしているので、住宅ローン残高と同額の生命保険がセットでついてくると考えると、十分検討の余地がありそうですよ。

 

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平均住宅取得費が上昇したのは、どうして?

大工などの職人不足による人件費の高騰などで、純粋に建築費自体が上がった部分もあったかもしれませんが、注目したい結果が出ていました。

求められる住宅の性能アップが一般的な要因のひとつかも?

 

調査結果で、「長期優良住宅」(81.1%)や「低炭素住宅」(1.6%)の割合が増加し、一般住宅(15.8%)が減少していました。

8割を超える「長期優良住宅」は、長期にわたって良好な状態を保てるような様々な基準をクリアした住宅で、国が定めた認定基準を満たす必要があって、高い性能を求められるがゆえに、もともと対応していないとオプションになって建築費がアップしちゃうこともあると思います。

 

つまり、この調査結果は、性能の高い住宅が増えることで、建築費がオプションなんかで上昇しているんじゃないかと考えられると思います。

 

ちなみにエースホームは昔から長期優良住宅が標準(コストアップなし)です。

 

「長期優良住宅」の認定を受けた住宅については、「住宅ローン減税」の最大控除額が400万円→500万円に拡大できて、実際に「住宅ローン減税(長期優良住宅)」の適用は69.6%という結果。

 

加えて「登録免許税」も減税されるなどのメリットも受けられます。

 

さらに、新築住宅の場合に「固定資産税(家屋)を1/2に減額」する措置が、一戸建ての場合で3年間→5年間に延長されるメリットもあります。

 

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実は、コスト面では、土地の取得方法の方が注目したい点です。

新たに土地を購入して注文住宅を建てる「土地購入・新築」の比率(51.4%)が、過半数を占めていることが分かりました。

 

例えば、親の家を建て替えて注文住宅を建てる「建て替え」だと、住宅取得費総額のほぼ全てを建築費が占めますが、その平均建築費は4026万円!!

これに対し、建築費に加えて土地代が別途必要となる「土地購入・新築」の平均建築費は3223万円(土地代別)でした。

 

「建て替え」は土地代が必要ない分、建築費にコストがかけられるから当然かも?

 

昨年度からの変化を見ると、「建て替え」の建築費は50万円増加でしたが、「土地購入・新築」の建築費は78万円増加して、さらに新たに取得した土地代は昨年度より95万円増加して2160万円。

 

当たり前かもしれませんが、「土地購入・新築」の方が、建築費も土地代も負担が増えたので、総額は上昇したことになりますね。

 

新たに土地を購入して注文住宅を建てるにはとってもハードルが高そうな調査結果ですが、回答数4424件のうち3782件(85.5%)が住団連法人会員企業のサンプルなので…

実際の平均よりは、はるかに高めの結果だと思います。

http://www.judanren.or.jp/link/02.html

 

 

「家(ほんとは住宅ローン)は人生で一番高い買い物」と言われるように、数千万円という大きなお金が動きます。

 

その大きなお金(資金)をどのように調達し、どのように払っていくかが資金計画になります。

 

資金計画の目的は「家を手に入れる」だけでなく、手に入れた家に暮らしながら、自分や家族が描くライフプランを実現することです。

 

建てられるかなぁ?払っていけるかなぁ?

「漠然とした不安」を解消して的確な判断をするために、できるだけ早いタイミングでお金に精通した住宅のプロから客観的なアドバイスを受けることをおすすめします。

 

「住まいる塾」では、住宅取得に関わる資金計画の教室や個別相談を各加盟店で無料で行っています。

ぜひとも一度お気軽にご参加ください!

 

 

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“人生最大の買い物″とも言われる住宅!

せっかくなら、資産価値が落ちない家で、その価値を維持したい!って思いますか?

「将来売るつもり」とか考えてないと、あまり資産価値を気にしないかも!?

 

資産価値とは、単純に言えば「売れる価格」

 

つまり建てる時に考えることは、

・「今後値下がりしにくい家」かどうか

・「いつでも売りやすい家」かどうか

だと思います。

決して、高く売れるという意味ではないので注意してくださいね。

 

例えば何らかの事情で住宅ローンの返済が厳しくなった時に、売却してローンを完済出来れば、再び賃貸に住んだり、もう少し小さな家に買い替えたりする自由が生まれます。

 

でも、買ってくれる人がいない家だと、必死にローンを返済しながらその家に住み続けるしかありません。

 

いざという時に売れるかどうかが住まいの「資産価値」だと思います。

 

不動産の価値は何と言っても立地と考えられていますが…

・災害などに対する安全性があって

・生活インフラもしっかりと整備されている地域で

・交通の便が良いなど将来にわたって変化しにくい好条件に建てているとして

 

次に押さえておきたいポイントは、性能ですね!

 

建物については、設備や間取りなどリフォームすれば変えられるところはさほど資産価値に影響しない要素で、あとから変えることが出来ない耐震性断熱性などの基本性能が高いことがポイントだと言われています。

 

住宅の性能に関しては、また別の機会にテーマにしたいと思います。

将来にわたって安定した暮らしと資産を手にするために、資産価値が落ちにくい条件をクリアした住宅の購入を検討してみて欲しいです。