Vol.52

超低金利時代の住宅ローン選びの極意

2018.8.10

みなさま、こんにちは☆

これから住まいをご計画される方にとって、住宅ローン選びはそんなに簡単に決められないことだと思います。

住宅ローンを扱ってる金融機関は星の数ほどあって、それぞれの金融機関で○○キャンペーンとか、○○優遇とか自分にとってどの住宅ローンがぴったりなのか?判断に迷ってしまいますよね。

 

 

でもこの超低金利時代の住宅ローン選びは…

いたってシンプルに結論が出ちゃうかも!?

結論の前に、ちょっとだけ専門的なお話をさせてください。

 

 

先月末の7/31に日銀が金融政策を発表しました。

https://www.asahi.com/articles/ASL7Z5K45L7ZULFA024.html

 

その内容は、政策金利に関しては変更はなかったのですが…

異次元緩和政策の修正の発表でした。

 

これまで0%付近と定めていた長期金利の誘導目標を、目標自体は維持しながら0.2%程度の上昇を容認する方針に変更。

これって、長期金利の上昇を容認したってことになるので…

簡単に言うと、大手銀行が住宅ローン金利を引き上げにつながる可能性が高いってことになります。

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翌日の8/1には「さっそく各行が住宅ローン金利引き上げ 日銀余波」のニュースが流れました。

テレ朝news(動画)

http://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000133066.html

http://news.livedoor.com/article/detail/15095653/

 

 

という状況下ですが、7/31の金融政策決定会合以降、市場実勢利回りが0.1%を超えるのに反応してか、8/2に行われた新発の10年利付国債の発行(入札)では、募入平均利回りが0.126%でした。(ちなみに7/3の入札では同利回りは0.037%)

 

 

0.1%を超えたのはマイナス金利政策導入前の2016年1月以来のことなので、今が金利の底なのかも!?

金利が「底」としたら後は基本上がるしかないですよね。

金利が「底」のときは、少しでも長い固定金利のローンで低金利のメリットを享受するのが住宅ローンの基本です。

 

 

となると、今どの住宅ローンを選ぶのが賢いか?自ずと結論が出そうです。

とはいえ、いろんな事情から世の中では相変わらず変動金利型の住宅ローンの利用が多いのは間違いありません。

 

 

民間住宅ローンの貸出動向調査結果の最新版(2017年度)では、

「変動金利型」の割合が大幅に減少し(61.8%→49.9%)、

「固定期間選択型」の10年(18.2%→28.8%)および10年超(1.9%→7.9%)が大幅に増加していますが…

https://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00207/

それでもまだ半分の人が変動金利で住宅ローンを組んでいます。

 

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それはたぶん銀行がそれぞれ競って金利の低さをアピールしているし、一番低いものになるとネット銀行系では0.5%を切るものもあったり、そうした超低金利がもちろん魅力的だからだと思います。

 

だったら、低金利の時期は変動金利で住宅ローンを組んで、金利が上がり始めたら固定金利に切り替えればいいんじゃないの?っていうお話をよく耳にしますが…

そんな都合のよいことが可能なんでしょうか?

 

たぶんそれは辞めておいた方が良いかもしれません。

何故なら住宅ローンの金利は、今までの統計を見ると固定金利が先に上昇する傾向があるので、金利が上がったら固定金利に借り替えようと考えていると固定金利が大幅に上がって結局金利が高くなったなんてことになる可能性が高いからです。

 

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専門的な説明は、以下のSUUMOさんにお任せしますが…

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/c0his051/

 

後になってみれば、あのときが長期金利の上昇の起点だったということは確認できるけど、上がりだす前の絶妙なタイミングを事前に察知することはほぼ不可能です!とのこと。

 

金融緩和の時代が長く続いていますが、いつか必ず金融引き締め(出口)の時が来るのは間違いないと思います。

それが1ヵ月後に来るのか、1年後になるのか3年後なのか、もちろん誰にも分かりませんが…

 

今、どの住宅ローンを選ぶのがよいのか?

ということに関しては、これからは固定金利のローンが賢い選択になりそうです。

とくにフラット35なら諸費用融資まで含めて全期間固定金利ですから、とっても魅力ある住宅ローンだと考えられますね。

 

 

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みなさま、「アシューマブルローン」ってご存知ですか?

これは、「債務承継型ローン」と言われるもので、フラット35では、去年の秋から金利引継特約付きフラット35として「アシューマブルローン」の取り扱いを始めました。

 

その条件は、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、住宅売却時に購入者へ債務(返済中のフラット35)を引き継ぐことができる住宅ローンです。

 

でも、わざわざ「アシューマブルローン」を利用するメリットってあるの?って思いますよね。

「アシューマブルローン」を利用するメリットですが…

一言で言うと、付加価値

イコール「将来における住宅の売りやすさ」だと思います。

 

先にお伝えしたように現在は超低金利です。

「アシューマブルローン」なら、この低い金利をそのまま未来の購入者に引き継ぐことが出来るんです。

 

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例えば、フラット35Sの金利優遇を受けている期間に売ることになったら、

優遇金利のまま引継ぎが可能なんです!

景気が回復して、日銀のプラン通りに物価が上昇して、市中金利が上昇して、

住宅ローン金利も上昇傾向!っていう状況になったら…

 

買う人にとっては、超低金利の住宅ローンを引き継ぐことが出来るのは、とっても魅力ですよね!

しかも建物の性能は、認定長期優良住宅。

建てた家を売ることがなければ、「アシューマブルローン」を選択する意味はありませんが…

予定は一切無い!思っていても、予期しなかった理由で住み替えなきゃならないこともあるかもしれません。

だって35年ローンなんですから…

「これしかない」という結論ではなく、住宅ローンも色んな選択肢の中から考えるのがいいですよね。

 

 

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